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O contrato de compra e venda de um imóvel entre particulares é um instrumento que determina que um dos contratantes transfere o título de propriedade a outrem, mediante pagamento da quantia. O negócio celebrado, após escrituração pública, passa a ter validade jurídica.
É comum a prática de celebração de negócios sem a formalização da escritura pública e o respectivo registro na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conhecido como “contrato de gaveta”. Mas afinal, o que é esse tipo de contrato e quais os perigos que ele oferece?
De modo simplificado, embora não exista dispositivo de lei que proíba esta modalidade para aqueles que desejam celebrar um negócio, o contrato de gaveta é um instrumento particular que não tem efeito perante terceiros, ou seja, as partes em comum acordo efetivam a compra e venda do imóvel, mas deixam de formalizar a transação mediante escritura pública, deixando de registrá-la no Registro de Imóveis.
Via de regra, o contrato é “guardado” e tem validade apenas entre as partes que o celebraram, uma vez que somente o comprador e o vendedor têm conhecimento sobre o documento, sabendo-se que o imóvel objeto da venda não será transferido na matrícula imobiliária para o novo proprietário do bem.
Assim sendo, quando o contrato de gaveta é formalizado, transfere-se ao comprador tão somente a posse do imóvel, e não a propriedade, deixando, também, de dar conhecimento a terceiros.
Além deste risco destacado, podemos elencar alguns problemas jurídicos enfrentados por quem opta por esta modalidade contratual, tanto ao comprador quanto ao vendedor.
Destacam-se os principais:
Em caso de falecimento do comprador do imóvel, este bem não será incluído nos bens do inventário a serem partilhados. Ao contrário disso, na hipótese de o vendedor falecer, o imóvel poderá ser incluído no rol de bens dos herdeiros e ficar atrelado ao processo de inventário;
Considerando que a propriedade do imóvel não será transferida ao comprador, caso o vendedor possua algum débito que esteja sendo pleiteado em um processo judicial, poderá o imóvel sofrer uma penhora judicial, e o único meio para proteger a propriedade, é mediante o ingresso de demanda judicial específica;
Se o vendedor possuir cônjuge/companheiro, a depender do regime de bens adotado, havendo o divórcio ou a dissolução da união estável, o bem poderá ser relacionado ao formal de partilha.
Embora a jurisprudência reconheça a validade dos contratos particulares de compra e venda sem o respectivo registro, e desde que cumpridos determinados requisitos e provas, para evitar contratempos que podem ser ocasionados por esta modalidade contratual, é recomendável que se realize a escritura pública de compra do imóvel e posteriormente registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Porém, nem tudo está perdido, apesar dos preceitos elencados anteriormente, é possível, de outra forma, conseguir a escrituração.
Como destacado, deve ter algumas cautelas quando realizado um contrato de gaveta, ou como dito pelo direito, instrumento particular, para que ele seja válido futuramente.
É necessário que este contrato tenha a supervisão de um advogado, pois é ele quem irá ditar as cláusulas e apresentará a melhor forma de direito para ambas as partes, incorrendo na futura possibilidade de prenotação e/ou averbação do contrato;
Se o imóvel foi comprado diretamente do primeiro Comprador, é possível a averbação do contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis, para que ele faça uma averbação, informando que o imóvel foi transferido por título particular (contrato de gaveta) para outrem, no caso o próximo Comprador;
A possibilidade do usucapião, caso não seja possível adquirir o imóvel junto do primeiro Comprador, diga-se, o proprietário originário, é possível ingressar com ação de usucapião judicial ou extrajudicial, a fim de trazer a sucessão de posse. Assim, não será necessário aguardar 5 (cinco) ou 10 (dez) anos para ingressar com a ação.
Assim sendo, caso você seja uma dessas pessoas que tem um imóvel, mas que necessita regulariza-lo, não deixe de fazer, pois existe um ditado no direito que é:
"Dormientibus non succurreti jus" - O Direito não socorre aos que dormem".
Por isso, caso seja o seu caso, busque um advogado com urgência, para que ele faça o melhor por você, usando o que você tem a seu favor!
Ficou alguma dúvida? Entre em contato conosco!
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